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Bail d’habitation privée au Burkina : Préserver les droits du bailleur et ceux du locataire


Pour préserver les droits des bailleurs et ceux des locateurs par rapport à l’habitation privée, le Burkina Faso s’est doté d’une loi y relative. Quel est le champ d’application de cette loi, qu’est-ce que le contrat de bail, quelles sont les obligations du bailleur et celles du locateur, comment doit s’appliquer concrètement cette loi sur le terrain, cet article essaie d’y répondre. Certains éclaircissements nous ont été fournis par Arsène Dabiré, Chargé de mission au Ministère de l’urbanisme et de l’habitat.

 

 

La loi n°103-CNT/ 2015 portant bail d’habitation privée ou bail locatif au Burkina Faso a été adoptée le 22 décembre 2015 et promulguée par décret n°2015-1613/PRES-TRANS du 28 décembre 2015.

 

Maurice Dieudonné BONANE, Ministre de l’urbanisme et de l’habitat

Le champ d’application de la loi ?

La loi portant bail locatif privé régit les rapports entre bailleurs et locataires dans le cadre du bail d’habitation privée et s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation et à leurs dépendances comprenant caves, garages, cours, terrasses et jardins, qui ne relèvent pas d’une législation particulière.

 

Qu’est-ce que le contrat de bail ?

Les conditions et clauses du contrat de bail du local à usage d’habitation sont fixées, d’un commun accord, par les parties.Le contrat de bail doit être constaté par un acte écrit et comporter l’identité des parties contractantes, leurs professions, le domicile ou la résidence du bailleur et du locataire, les modalités de versement du loyer et de détermination des charges, les obligations spécifiques à chaque partie, entre autres. Le locataire peut requérir du tribunal, en cas de dépassement du plafond du loyer, de fixer une indemnisation correspondante au préjudice subi.  En cas de désaccord entre les parties, le loyer est fixé par le tribunal compétent.

Les obligations du bailleur et celles du locataire

Entre autres obligations, le bailleur doit mettre à la disposition du locataire le local, ses dépendances ainsi que les équipements y incorporés, tels que précisés au contrat de bail, et lui assurer leur exploitation sans aucune restriction. Le local doit satisfaire aux spécificités du logement décent. Le bailleur est tenu de garantir le local contre tout vice caché susceptible de troubler sa jouissance conformément à l’usage auquel le local est destiné. Le bailleur ne peut garantir que les troubles provenant de son fait ou du fait des personnes dont il est responsable. Il n’est nullement responsable des troubles du fait des tiers.

Le locataire s’engage à payer le loyer ainsi que les autres charges connexes, à leur échéance, en vertu du contrat ou des textes en vigueur. Le locataire est tenu de payer les impôts et taxes connexes au local loué conformément aux dispositions fiscales en vigueur.

Quant au locataire, il est tenu de restituer le local loué au bailleur à l’arrivée du terme prévu au contrat ou à sa résiliation, conformément aux dispositions du titre II de la loi. Le locataire demeure responsable de tout dommage causé au local loué, exception faite des dispositions de l’article 20 alinéa 2 de la loi.

Le locataire est constitué gardien du local loué et doit l’utiliser avec diligence, en bon père de famille, conformément à sa destination et en application des termes du contrat.

Le locataire répond de la dégradation du local loué, causée par son fait ou par sa faute. Toutefois, il ne répond pas de la perte ou des détériorations provenant de l’usage normal et ordinaire du local loué, du cas fortuit et de la force majeure, de la vétusté, du vice de construction ou du défaut des réparations qui incombaient au bailleur et après preuve de sa notification. Le locataire ne peut réaliser des améliorations au local et aux équipements y installés, qu’après accord écrit du bailleur.

Arsène DABIRE, juriste et Chargé de mission au ministère de l’urbanisme et de l’habitat a donné des éclaircissements sur le bail locatif

Application concrète de la loi sur le terrain

L’application concrète de la loi sur le terrain est régie par le décret n°2018-0687/PRES/PM/MUH/MINEFID/MCIA portant fixation de la nature des travaux à la charge du bailleur et du locateur et modalités de révision du loyer du bail d’habitation privée au Burkina Faso et l’arrêté n°2019-0026/MUH portant valeur des coûts de réalisation des immeubles destinés au bail d’habitation privée au BurkinaFaso.

Avant la conclusion du contrat, un étatdes lieux du bâtiment doit être fait. Dans le calcul des coûts du loyer, on prend en compte le coût de la surface du plancher couvert, lescoûts minima et maxima par mètre carré, par zone et par type de bâtiments. Le tout multiplié par la surface du plancher couvert. Au montant obtenu, on ajoute le coût des investissements (brasseurs, climatiseurs et autres) et le coût des aménagements multiplié par 7 et divisé par 100 pour obtenir le loyer annuel car le loyer annuel ne doit pas dépasser les 7 % de la valeur totale du bâtiment. Pour obtenir le loyer mensuel, il suffit de diviser le loyer annuel par 12.

Un autre aspect à prendre en compte est les types de bâtiments qui sont de trois ordres. Le type 1 qui concerne les bâtiments en banco, le type 2 les bâtiments en parpaing et le type 3 les bâtiments à niveau qui sont en parpaing et autre.

Les types de bâtiments sont divisés en plusieurs catégories. Le type 1 en 2 catégories : B1 et B2, le type 2 en 6 catégories : R1à R6 et le type 3 en 6 catégories : N1 à N6. Tout ceci est en fonction des installations faites et du confort dans le bâtiment.

Un autre aspect à prendre en compte est la zone. Ouaga et Bobo constituent une zone à part, les 11 capitales régionales une zone, les chefs-lieux de province une zone et les communes urbaines qui ne sont pas des chefs-lieux de province comme Cinkanssé, Pouytenga, Garango et Niangoloko forment une zone. Les communes rurales et les villages rattachés constituent également une zone à part.

Un référentiel des valeurs des coûts de réalisation est arrêté et révisé tous les trois ans par le Ministère en charge de l’urbanisme et de l’habitat.

Daouda SOUABO 

Sont exclus du champ d’application de la loi :

les baux de terrains agricoles ;

– les baux de locaux à caractère commercial, industriel ou artisanal ;

– les baux loués en raison de l’exercice d’une profession libérale ;

– les baux de fonds de commerce et les baux emphytéotiques ;

– la location-accession immobilière ;

– la location avec option d’achat ;

– les baux de logements meublés.

 

  • Maurice Dieudonné BONANE, Ministre de l’urbanisme et de l’habitat
  • Arsène DABIRE, juriste et Chargé de mission au ministère de l’urbanisme et de l’habitat a donné des éclaircissements sur le bail locatif



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